Дом с бобром
Проектирование и строительство домов

Как избежать ошибок при покупке земельного участка

 

Риски при покупке земельного участка

Риски, с которыми сталкиваются покупатели земельных участков можно условно разделить на три группы.

1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Важно проверить, нет ли обременений, имеет ли право продавец распоряжаться участком. Обычно для минимизации риска достаточно свежей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и вашей внимательности. 

2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре. Этот риск можно минимизировать поговорив с соседями и вызвав кадастрового инженера для уточнения границ участка (потребует дополнительных вложений). Случаи, когда люди думали, что покупают землю справа, а на самом деле купили землю слева, не редкость.

3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится. Как минимизировать этот риск и все остальные, расскажем далее.

Изучение участка еще до встречи с продавцом и осмотра

Прежде, чем выезжать на место и беседовать с продавцом, мы советуем начать ознакомление с участком по кадастровой карте. Кадастровый номер участка обычно спрашивают у продавца, а если он по каким-то причинам не хочет его называть (что уже, кстати, повод задуматься), то пробуем найти его сами на публичной кадастровой карте по географическим ориентирам.

Ситуация в реальности и на карте может очень сильно отличаться. Так, например, крайний к лесу участок может оказаться совсем не крайним, просто соседи пока не строятся и не следят за своими землями. Или единственная дорога к участку может быть проложена через пока пустующий участок соседа. 

На карте также сразу видно расположение земли относительно аэропортов, больших трасс, водоемов и проч. Здесь можно посмотреть реальные расстояния до магазинов, автобусных остановок, электрички и т.д.

Самое же главное, что нас интересует, это нет ли на участке каких-либо ограничений для его использования по назначению, то есть строительства. Проверить основное можно опять же с помощью кадастровой карты. Выбираем в выпадающем списке ЗОУИТ (зона с особыми условиями использования территории) и смотрим, есть ли информация. Также проверяем Красные линии, Зоны и территории. При обнаружении информации, обязательно изучите, чем это грозит. 

Минус этого способа - на публичной кадастровой карте отображаются только сведения ЕГРН. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего вам не даст.

ЗОУИТ

Осмотр местности

Если точное местонахождение участка вам известно, то до встречи с продавцом рекомендуем приехать самостоятельно и изучить окрестности.

Осмотр земельного участка при покупке

Если рядом с объектом проходит газопровод - есть охранная зона. Расположен памятник архитектуры, старинные постройки и /или храмы - охранная зона. Водоем - водоохранная зона. Завод - санитарно-защитная зона, и т.д.

Водоохранная зона вокруг реки

Вопросы к продавцу

Приобретение земельных участков может стать вариантом выгодного вложения капитала. Чтобы сделка состоялась без стрессов и была оформлена по всем правилам, важно заранее узнать, на что нужно обратить внимание при разговоре с продавцом участка.

Вопросы, которые нужно задать продавцу при первой встрече, таковы:

  • Кто собственник участка?
  • Как давно земля является собственностью владельца?
  • Какова причина продажи?
  • Какое целевое назначение земельного участка?
  • Кто раньше владел землей, и почему прежние хозяева продали ее?
  • Каковы ежемесячные расходы на участок?
  • Состоит ли продавец в браке? Если да, то имеется ли нотариальное разрешение супруга/и на продажу?
  • Есть ли задолженности? Если да, то в каком размере и кто их будет оплачивать?

Получив ответы на эти вопросы, покупатель сможет получить минимальную, но важную информацию о предстоящей покупке и продавце.

В роли продавца может выступать собственник земельного надела либо риэлтор, или другое доверенное лицо. Во втором случае, следует проверить наличие нотариальной доверенности. В ней должно быть указано, что ее предъявитель имеет право представлять интересы собственника и продает именно тот участок, о котором идет речь.

Разговор с продавцом земельного участка

На что следует обратить внимание

Чтобы избежать ошибок, которые могут обернуться неприятными последствиями, следует очень грамотно подойти к проверке документов, подтверждающих собственность. Если вы не уверены в своих силах, лучше воспользоваться услугами юриста. Он проконтролирует все этапы сделки, соберет необходимые сведения об участке, составит договор купли-продажи.

Юридическое сопровождение дает покупателю много преимуществ и, тем не менее, проверить участок перед непосредственной покупкой можно и самостоятельно.

Нужно внимательно изучить и проверить:

  • правоустанавливающую документацию – договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда;
  • правоподтверждающие документы – выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • насколько точно определены границы участка;
  • соответствует ли его фактическое местоположение тем границам, которые отображены на публичной кадастровой карте Российского реестра.

Проверка документов на земельный участок

Данные документы помогут выяснить, является ли продавец на самом деле собственником участка, а также находится ли земля в аресте или обременении.

Что еще нужно узнать о земельном участке?

  • Кадастровый номер. Он позволит установить, проводилась ли процедура межевания. Также по нему можно посмотреть объект на кадастровой карте.
  • Выписка из ЕГРН. Ее лучше заказать самостоятельно, без участия собственника или риэлтора. Для получения выписки в электронном виде потребуется заплатить госпошлину в размере 250 руб.
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Берется только собственником участка. Иногда приходится ждать до 20 дней.

Проигнорировав проверку этих документов, вы можете приобрести землю, на которой запрещено строить, нельзя зарегистрировать права собственности на возведенные здания, либо участок может быть обременен.

Порядок покупки земельного участка

Выясняем целевое назначение участка

Каждый земельный участок имеет кадастровый паспорт, в котором следует прочитать пункт, посвященный категории надела. Это один из важнейших параметров, на которые нужно обратить внимание, поскольку от него зависит, разрешено ли будет на участке строительство.

Если планируется строительство дома, то участок должен быть, как минимум, предназначен для подобного использования. К примеру, на участках для огородничества нельзя строить капитальные сооружения. На землях ЛПХ (личное подсобное хозяйство) допускается строительство исключительно в границах поселений. Наиболее приемлемый статус для участка под застройку – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

ВРИ участков схема

Не следует принимать на веру слова о том, что перевести участок в категорию ИЖС легко. На самом деле, выдвигается довольно много требований к земле для перевода:

  • близость к поселению;
  • согласование с администрацией;
  • общественные слушания.

Также хорошенько подумайте, прежде чем приобретать участок, расположенный в непосредственной близости к водоему или к лесу. Земля в таких местах может быть ограничена в обороте.

земельный участок у водоема

Осматриваем участок

Необходимо удостовериться лично, что участок существует и его площадь соответствует той, которую назвал продавец.

  • Созвонитесь с собственником или риэлтором и договоритесь о встрече.
  • На месте не поленитесь и самостоятельно измерьте площадь участка.
  • Сверьте результат с тем, который указан в соответствующих документах.

проверка документов на земельный участок

В процессе осмотра можно оценить качество грунта. Для этого нужно выкопать яму глубиной 1,5-2 м. Если она заполнится водой в течение 30-40 минут, значит под участком достаточно близко протекают грунтовые воды. Это будет отличный вариант, если участок будет использоваться как огород, но не для строительства дома.

пробурить яму для проверки грунта и грунтовых вод

Проверяем документы

Необходимо выяснить, не нарушаете ли вы права бывшего или настоящего мужа/жены продавца. Согласно Семейному Кодексу РФ имущество, которое было куплено в браке, является общим. Поэтому вам нужно попросить продавца предоставить нотариально заверенное согласие супруга/и на продажу участка.

Это условие можно проигнорировать только в том случае, если продавец стал владельцем участка:

  • в результате дарения или наследования;
  • до заключения брака;
  • имея брачный договор, в котором прописано, что супруг/а не претендует на землю.

Если на земельном участке расположено, к примеру, капитальное здание, тогда совершить сделку по покупке возможно только одновременно обоих объектов недвижимости.

Оставляем задаток

После изучения документов и переговоров о цене, следует составить и подписать с двух сторон предварительный договор. В нем следует указать размер задатка, который будет являться своего рода гарантией того, что продавец не откажется от сделки. В противном случае, ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере.

задаток при покупке земельного участка

Заключаем договор купли-продажи

Каждая сделка документально подтверждается через соглашение между сторонами. Каковы действия покупателя участка?

  1. Внимательно изучаем текст договора.
  2. Оплачиваем в кассе или прямо в окне МФЦ госпошлину.
  3. Делаем копию квитанции об оплате пошлины.
  4. В присутствии регистратора подписываем все экземпляры договора купли-продажи.
  5. Передаем продавцу оговоренную оплату за участок.

Копии договора в нескольких экземплярах отправляются для регистрации в Росреестр или МФЦ. Приблизительно через неделю сделка будет зарегистрирована, и вы получите договор с живой печатью.

Повторно запрашиваем выписку из ЕГРН

После получения зарегистрированного договора, закажите выписку из ЕГРН через электронные сервисы Росреестра (но обычно она выдается сразу, вместе с договорами купли-продажи). Это позволит вам убедиться, что право собственника на приобретенную землю принадлежит вам.

Главное правило, которое следует соблюдать при покупке земельного участка, заключается в том, что не нужно никуда спешить. Рассмотрите несколько вариантов, даже если первый участок, увиденный вами, подходит по всем параметрам. Тщательно изучите всю имеющуюся документацию на землю, проверьте ее достоверность. Посетите участок, измерьте его, оцените качество грунта. Сделав все это, можно смело приобретать участок и строить на нем дом мечты.